2026 puede suponer un punto de inflexión en el mercado residencial en España, tras las fuertes subidas de precios registradas durante el último año.

Posible cambio de ciclo inmobiliario
La tensión que se vive en el mercado residencial, especialmente en las grandes ciudades, está llevando a los compradores al límite de su esfuerzo financiero, hasta el punto de que «están tocando techo y no pueden pagar los precios que exige el vendedor».

Esta afirmación es de José García-Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra (UPF) de Barcelona y director de la Cátedra de Grupo Tecnocasa – UPF de Análisis del mercado de la vivienda.

«ahora el banco pone limitaciones en la concesión de hipotecas y eso supone una barrera para el comprador, que es incapaz de llegar a las exigencias de precio del vendedor», puntualiza García-Montalvo, quien añade que esto se traduce en un escenario que anticipa un cambio de ciclo.

Por su parte, Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa, afirma que «el número de días de negociación está creciendo», y que, en esta primera mitad del año, las viviendas ya no se venden tan rápido como en 2025. Las expectativas de los propietarios de viviendas en venta están alentadas por el acelerado incremento de los precios en 2025.

En las grandes capitales, el encarecimiento es aún más acusado y notorio. La ciudad de Madrid registra un precio medio de 4.101 euros/m², con una subida del 19,56%, mientras que Barcelona alcanza los 4.053 euros/m², con un incremento del 10,05%.

García-Montalvo: “Los compradores no pueden pagar el precio, han llegado a su límite”.

El problema: alta demanda y poca oferta
«La fuerte demanda de compraventa de vivienda y la falta de oferta son factores clave que empujan la subida del precio de la vivienda», afirma Cubero, quien puntualiza que la demanda ha crecido un 30% en 2025 (un 72% en los dos últimos años), mientras que la oferta ha bajado un 16%, lo que implica que «ahora cada vivienda tiene una media de siete potenciales compradores». En dos años, se ha duplicado el número de posibles compradores para cada vivienda que sale al mercado. 

José García-Montalvo destaca que muchos ciudadanos perciben actualmente una situación similar a la de 2007. Es decir, son muchos los compradores que se están lanzando al mercado impulsados por el miedo a quedarse fuera, lo cual dispara las expectativas de los vendedores. En cambio, el sistema bancario mantiene una prudencia propia de finales de los años 90.

Acceder a una vivienda es cada vez más difícil
Para medir la accesibilidad a la compra con hipoteca, el Grupo Tecnocasa ha elaborado un informe en el que analiza la posibilidad de obtener una hipoteca media para la compra de una vivienda en 77 ciudades españolas (selección de poblaciones con mayor número de habitantes), así como su evolución en el tiempo.